第43章 白眉大侠单田芳评书320回全集
我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，在吴江汾湖工作，最近快要结婚了，考虑在工作地附近买婚房，这里的价值优势符合那么高的房价吗？到底值不值得入手？
苏叔：你好，汾湖具有很强的地段优势，东靠上海青浦，南接浙江嘉善，以其黄金三角腹地的独特地理优势，肩负接轨上海“桥头堡”的使命，属于长三角经济圈的中心区域。2019年，汾湖借政策利好的东风，其区域价值提升到新高度，开始飞速崛起。其次，作为千亿国家级的产业城，汾湖可谓是名企云集，给汾湖经济转型和产业升级带来新的机会，吸引了很多优质人才入驻。再者，汾湖拥有丰富的教育资源，区内有实验幼儿园、汾湖实验小学、汾湖实验中学、芦墟高级中学以及中加合作苏州枫华高级中学。总而言之，汾湖可谓是长三角一体化中妥妥的C位优势，未来发展前景良好，值得期待！
提问：苏叔，你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，平，四房，均价，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，43平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
苏叔：怎样考虑一个二手房的购买价值?
1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到%，好的房子能做到2%以上
5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：苏叔，你好，苏州本地人，近期想要在金鸡湖置换一套学区房，请问金鸡湖值得购买吗？
苏叔：你好，金鸡湖片区是苏州的中心，不论是单价还是总价，都是苏州最贵的。金鸡湖片区也是苏州房地产市场中最成熟的区域，发展年限较早，周边已无新房住宅入市，多为二手业主自发买卖。金鸡湖片区二手房房价持续上涨，19年新政出台后虽然成交量有所下降，但整体均价没有明显回调。二手房市场中，大户型成交量反弹明显，小户型学区房也在迅速反弹，且涨幅明显，超过了许多大盘。在星海、星湾和星港几个学区中，星湾学区成交量更高，市场热度更高，成交均价超过其他两个学区，成为苏州最贵的区域。学区涨幅较低，远远低于金鸡湖片区其他大盘，可见在改善区域中，学区溢价最高。
帮TA点赞
请收藏本站：https://www.wcss.cc。万册小说网手机版：https://m.wcss.cc
以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，在吴江汾湖工作，最近快要结婚了，考虑在工作地附近买婚房，这里的价值优势符合那么高的房价吗？到底值不值得入手？
苏叔：你好，汾湖具有很强的地段优势，东靠上海青浦，南接浙江嘉善，以其黄金三角腹地的独特地理优势，肩负接轨上海“桥头堡”的使命，属于长三角经济圈的中心区域。2019年，汾湖借政策利好的东风，其区域价值提升到新高度，开始飞速崛起。其次，作为千亿国家级的产业城，汾湖可谓是名企云集，给汾湖经济转型和产业升级带来新的机会，吸引了很多优质人才入驻。再者，汾湖拥有丰富的教育资源，区内有实验幼儿园、汾湖实验小学、汾湖实验中学、芦墟高级中学以及中加合作苏州枫华高级中学。总而言之，汾湖可谓是长三角一体化中妥妥的C位优势，未来发展前景良好，值得期待！
提问：苏叔，你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，平，四房，均价，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，43平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
苏叔：怎样考虑一个二手房的购买价值?
1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到%，好的房子能做到2%以上
5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：苏叔，你好，苏州本地人，近期想要在金鸡湖置换一套学区房，请问金鸡湖值得购买吗？
苏叔：你好，金鸡湖片区是苏州的中心，不论是单价还是总价，都是苏州最贵的。金鸡湖片区也是苏州房地产市场中最成熟的区域，发展年限较早，周边已无新房住宅入市，多为二手业主自发买卖。金鸡湖片区二手房房价持续上涨，19年新政出台后虽然成交量有所下降，但整体均价没有明显回调。二手房市场中，大户型成交量反弹明显，小户型学区房也在迅速反弹，且涨幅明显，超过了许多大盘。在星海、星湾和星港几个学区中，星湾学区成交量更高，市场热度更高，成交均价超过其他两个学区，成为苏州最贵的区域。学区涨幅较低，远远低于金鸡湖片区其他大盘，可见在改善区域中，学区溢价最高。
帮TA点赞
请收藏本站：https://www.wcss.cc。万册小说网手机版：https://m.wcss.cc